2015年成都地产开发行业的市场上年度报告•房产中介的市场上
一.全国房地产市场
关键词:调控效果初显/量价回落/区域分化/购房回归理性
01—地产规划设计规划设计商规划设计萧条数据
开发景气 市场稳定
全国房地产市场景气指数呈现出先降后升的走势，全年景气指数均超过100，呈现稳健发展的态势
02—房房产开发量价展现
量升价跌，调控初显
2017年1-1一月份份，餐品房营销适用面积148604万多平米，同比增加率增加1.4%。餐品房营销额129508亿元人民币，增加12.1%，增长幅度下挫0.4个点，9、10 俩个月左右餐品房销售额平均房价每平已经维持环比同比下挫。
03—国内房房产区域划分行为
中西部高增长， 东部、东北增速下降
东北区域、东部区域销售面积和销售金额呈现反比趋势，但销售金额累计同比增速上涨较慢；中部区域、西部区域销售面积和销售金额呈现正比趋势，且上涨幅度较大。
圈层分化 调控明显
2016年，在多项政策多管齐下的背景下，京津翼、珠三角、江浙沪累计销售面积同比去年均呈现下降趋势，京津翼区域下降幅度最大；中原都市圈、川渝都市呈现上涨趋势，但涨幅较小。
04—地产开发商表现形式
加强合作，共赢共生
万科、碧桂园、保利连续两年拿地金额占据前三，恒大、华夏幸福未入前二十，房企拿地更加审慎，拿地回归理性。
二.武汉市房地产市场
关键词:供过于求/量跌价稳回落/区域分化/主流刚改
01—商品房贸易市场供给与需求的联系
供过于求 热度下降
近5年，西安市各种商品住宅产生使用平数较稳定性高，恢复在2000~三千万平方和米，但签单使用平数变现较多。2017-2016年，房地产市场呈现供大于求的趋势，房地产热度降低。
02—住房卖出量价症状
量跌价稳，管控加严
2017年南京市房置业市面 房共出价1802.4三万平米米，比19年急剧下降13.62%，房报价整年较稳定性，南京市平均房价每平能维持在9000-10000元/平方米。
03—普通住宅出价区域情况
远城区领跑，刚需是主流
2015年，广州市屏幕总成交占地面积1804.4一万五一平米米，里面洪山里成交面积228.29万多平米米，排名榜第1 ，洪贫困山区、黄陂区、商品湖区、新洲区、蔡甸区将成为交易量热门推荐板块，商业区区交易量较少。
04—工商业交易量区分主要表现
区域分化， 新秀崛起
2017年，西安市行业市場共交易量138.2三万多平米，汉阳区交易量面积计算17.22万多平米，网站排名第1，江岸区、金钱技术开拓区行业交易量量紧随之后，交易量量排名第前三的平均价格为17000-18000/多平米。因为西安市政府机关的旅游城市策划，金钱开拓区单位总部基地入驻京东率的增加对行业交易量量反应很大的
05—写毛笔字楼设计布局行为
武昌区价格领先，汉阳区销量领先
2015年广州市房房产公司销售市场写子楼共平均价136.010万多多mm²米米，汉阳区独领风烧，总平均价量25.39万多多mm²米米。
06—房地产企业表面
龙头房企领秀，华发、东原后劲十足
2015年承德市房房产业开发餐饮市场保利的发展以231.10亿元最靠近第一位，世茂房产开发以200.7亿最靠近2，承德房产开发以178.9亿最靠近第三步。东原、华发最靠近碧桂园楼盘以往，挤进前十。
06—典例事例
住宅项目—东原乐见城/东原启城
刚需主导 ,占有市面
商业项目—碧桂园蜜柚
公寓火热, 投资热潮
201七年企业行业万科蜜柚在交易量套数、交易量绿地绿地面积、交易量总额都居首1、。表中交易量套数1346套，交易量绿地绿地面积7.20万平小米，交易量总额11.8亿，房价为16164.38元/平方米。
写字楼项目—滨江绿地606
地标风范,独占鳌头
2017年书法商务写字楼等方面深圳绿化国际级金融科技城平开盘价建筑面积4.6万mm²米，平开盘价资金额11.10亿，平开盘价套数451套，开盘价23333元/mm²米，提高了武昌区写字楼均价。
三.武汉房地产发展趋势预测
关键词:潜力可期/调控维稳/远城发力/主流刚改
01—大城市基本特征
“四好城区”，有潜力可期
武汉作为强二线城市，城市GDP位列全国前10，城市处于上升发展期；城市常住人口基数较大，净流入人口较多，高净值人群增长速度较快，房地产购买需求依然强劲。
02—策略一方面
稳定市场，多元供给
继续贯彻中央坚持“房住不炒”政策，“稳地价、稳房价、稳预期”，进一步支持刚需及正常改善型需求；中长期方面建立租赁住房、保障房、人才安居房等长效机制建设，长短结合，市场平稳过渡。
03—商品房区域划分出价新趋势
远城发力，新秀崛起
随着武汉城市发展和产业布局，远城区资源配套提速，预计2019年远城区销量依然领跑市场，且随着城市发展进入分形期， 卫星片区、产业片区房产价值将快速提升，成为房地产新秀板块。
04—住宅房新产品具体需求潮流
主流刚改，产品分化
新房成交不断向远城区扩展，在远城区价格相对较低的情况下，套内成交面积逐渐扩大，且随着二胎政策放开，三房以上产品需求度更高；90-120平米市场需求度大幅增加，90平米以下产品需求度降低明显。
数据来源：武汉市住房保障与信息管理局
05—商品房消费者层面上
外地客户，持续走高
人口净流入的增加及高净值人群的增加带动房地产销售明显上升，2018年外地购房群体与2017年相比大幅上升，预期随着武汉的发展建设，外地客户占比将持续走高。
数据来源：武汉市住房保障与信息管理局
06—办公装修楼转型卖场
留量时代，联合办公
2018年，受益于武汉招商引资政策大力实行及城市轨道交通建设的完备，写字楼市场向产业布局区发展，随着预期市场的高供应量，2019年写字楼市进入留量时代，联合办公市场成为主流趋势。
07—行业市场的快速发展潮流
品质升级，体验为王
经过2017年供应高峰期后，2018年商业进入修整期，呈现量平价涨的趋势，随着商业消费需求升级及大型品牌商业的进驻，商业由数量时代进入质量发展时代，预期2019年依然呈现量平价涨的发展态势，特色定位、特色体验型商业将成为发展趋势。
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